Zuletzt aktualisiert: 22. Dezember 2025

Diesmal haben wir aktuelle Judikate zu den Themen Umgründungen, Share Deal, Fremdwährungskrediten bei Vermietung sowie Geschäftsführerhaftung ausgewählt.

Zusammenschluss nach Art IV: Keine Rückwirkung für den nur Geld einbringenden Gesellschafter

Beteiligt sich eine Person als atypisch stiller Gesellschafter am Unternehmen einer anderen Person, so liegt steuerlich ein Zusammenschluss zu einer Personengesellschaft nach Art IV UmgrStG vor. Ein Zusammenschluss nach Art IV kann rückwirkend auf einen bis zu 9 Monate in der Vergangenheit liegenden Zusammenschlussstichtag vorgenommen werden. Für die Person, die nur Geld einbringt, gilt die Rückwirkung allerdings nach der neuen Ansicht des VwGH nicht. Die Person, die nur Geld einbringt, kann also erst für die Zeit ab dem Tag der Unterschriftsleistung am Zusammenschlussvertrag an den Einkünften der Personengesellschaft partizipieren.

Das BMF hat nunmehr in einer Anfragebeantwortung bekannt gegeben, dass diese neue Entscheidung des VwGH erst für ab dem 5.11.2025 abgeschlossene Zusammenschlussverträge angewendet werden soll. Für vor dem 5.11.2025 abgeschlossene Zusammenschlussverträge kann also die bisherige Umgründungspraxis beibehalten werden, wonach die Zurechnung von im Rückwirkungszeitraum erwirtschafteten Einkünften der Mitunternehmerschaft auch an die nur Geld (= nicht begünstigtes Vermögen) Übertragenden erfolgen kann. 

Mantelkauftatbestand auch bei Übertragung von bloß 55 % der Gesellschaftsanteile

Werden die Gesellschaftsanteile einer GmbH, die in der Vergangenheit Verluste erzielt hat, verkauft und wird sodann der Geschäftsgegenstand der GmbH geändert und ihre Geschäftsführung ausgetauscht, liegt der Mantelkauftatbestand vor. Das bewirkt, dass die alten Verluste der GmbH nicht mehr verwertet werden können. Bisher wurde angenommen, der Mantelkauftatbestand habe zur Voraussetzung, dass zumindest 75 % der Gesellschaftsanteile übertragen werden. Der VwGH zeigt nun in einer Entscheidung auf, dass der Mantelkauftatbestand bereits dann vorliegen kann, wenn bloß 55 % der Gesellschaftsanteile übertragen werden. Die neuen Gesellschafter müssen allerdings hinreichende Einflussmöglichkeiten auf die Änderung der wirtschaftlichen und organisatorischen Struktur der GmbH haben.

Finanzierung eines Mietgebäudes mit einem Fremdwährungskredit

Wird ein Gebäude, das zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient, mit einem Fremdwährungskredit (z.B. in Schweizer Franken) finanziert, können beim Fremdwährungskredit Kursverluste eintreten, die sich aus dem Anstieg der ausländischen Währung ergeben und damit zu höheren Rückzahlungen in Euro führen. Diese höheren Rückzahlungsbeträge (aus Kursverlusten) können nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. 

Auch Prokuristen unterliegen der Vertreterhaftung 

Der Geschäftsführer einer GmbH haftet für Steuerschulden der GmbH, wenn er seine steuerlichen Pflichten verletzt hat und deshalb die Abgaben bei der GmbH nicht eingebracht werden können. Der VwGH zeigt auf, dass nicht nur Geschäftsführer, sondern auch Prokuristen zu dieser Haftung (Geschäftsführerhaftung) herangezogen werden können.

Zuletzt aktualisiert: 22. Dezember 2025

Damit Sie keine Frist zum Jahresende übersehen, werfen Sie noch einen Blick auf die folgende Übersicht. Sollten Sie Fragen dazu haben, wenden Sie sich bitte direkt an Ihre MERKUR-Experten.

Spenden

Gerade in der Vorweihnachtszeit wird traditionell viel gespendet. Spenden an begünstigte Spendenempfänger sind grundsätzlich bis zu 10 % des laufenden Gewinns bzw. bis zu 10 % des laufenden Jahreseinkommens für das Jahr 2025 als Betriebsausgabe/Sonderausgabe steuerlich absetzbar. Spenden, die bis zum 31.12.2025 überwiesen werden, können noch für das Jahr 2025 steuerlich geltend gemacht werden.

Gewinnfreibetrag2025

Die zur Ausnutzung des investitionsbedingten Gewinnfreibetrags angeschafften Wertpapiere müssen bis spätestens 31.12.2025 auf dem Depot eingebucht sein. 
MERKUR-TIPP: Es empfiehlt sich, die Order bis Mitte Dezember bei den Banken zu platzieren, damit sichergestellt ist, dass die Wertpapiere auf dem Depot zur Verfügung stehen.

Registrierkassen - Jahresendbeleg

Der Dezember-Monatsbeleg ist gleichzeitig auch der Jahresbeleg. Sie müssen daher nach dem letzten getätigten Umsatz bis zum 31.12.2025 den Jahresbeleg erstellen und den Ausdruck sieben Jahre aufbewahren! Denken Sie auch an die Sicherung auf einem externen Datenspeicher. Für die Prüfung des Jahresendbeleges mithilfe der Belegcheck-App ist bis zum 15.2.2026 Gelegenheit. Für webservice-basierte Registrierkassen werden diese Schritte automatisiert durchgeführt.

Bei Fruchtgenussobjekten rechtzeitig Substanzabgeltung überweisen

Sie haben eine Immobilie unter Vorbehalt des Fruchtgenussrechts verschenkt und die Zahlung einer Substanzabgeltung vereinbart, um weiterhin die Abschreibung geltend machen zu können? In diesem Fall gilt es, die Substanzabgeltung auch noch heuer an den Geschenknehmer zu überweisen, da sie ansonsten keine Abschreibung geltend machen kann. Nach Ansicht des BMF ist diese Substanzabgeltung umsatzsteuerpflichtig.

Gruppenantrag

Vor Ablauf des Wirtschaftsjahres jedes in eine neu zu bildende Gruppe einzubeziehenden Gruppenmitglieds muss der Gruppenantrag unterfertigt werden. Der Gruppenantrag ist sodann innerhalb eines Kalendermonats nach der Unterfertigung dem zuständigen Finanzamt zu übermitteln. Bei einem dem Kalenderjahr entsprechenden Wirtschaftsjahr ist der Antrag daher bis spätestens 31.12.2025 nachweislich zu unterfertigen.

Urlaubsverjährung

Aufgrund einer OGH-Entscheidung ist es erforderlich, dass der Arbeitgeber den Arbeitnehmer auffordert, seinen Urlaub zu konsumieren, mit dem Hinweis auf die sonst drohende Verjährung. Nur dann kann der Urlaubsanspruch auch tatsächlich verjähren und die erforderliche Rückstellung in der Bilanz korrigiert werden.
MERKUR-TIPP: Versenden Sie zum Jahresende an alle Arbeitnehmer eine entsprechende Aufforderung.

Mitarbeiterprämie 

Für alle Arbeitgeber, die ihren Mitarbeitern neben klassischen Weihnachtsgeschenken noch eine Freude bereiten möchten, tun dies mit einer steuerfreien Mitarbeiterprämie bis zu EUR 1.000 oder einer steuerfreien Mitarbeitergewinnbeteiligung bis zu EUR 3.000. Wird sowohl eine Gewinnbeteiligung als auch eine Mitarbeiterprämie ausbezahlt, ist die Gewinnbeteiligung nur insoweit steuerfrei, als beide Beiträge gemeinsam EUR 3.000 nicht übersteigen. Sozialversicherung und Lohnnebenkosten fallen jedoch an. 
MERKUR-TIPP: Die Zahlung der Mitarbeiterprämie 2025 muss bis spätestens 31.12.2025 erfolgen, da die bestehende Regelung mit Jahresende ausläuft.

Zuletzt aktualisiert: 22. Dezember 2025

Der Nationalrat gab grünes Licht für das Abgabenänderungsgesetz 2025. Dieses Gesetz sieht umfangreiche steuerliche Änderungen vor. Wir geben Ihnen einen kurzen Überblick über die wichtigsten Eckpunkte.

Einkommensteuer

• Bei der unentgeltlichen Übertragung einer vermieteten Liegenschaft ist grundsätzlich die Abschreibung des Rechtsvorgängers vorgesehen. Gehört die Liegenschaft zum sogenannten Altvermögen, war sie noch nie vermietet und wird sie nach dem 31.12.2013 erstmalig zur Vermietung vorgesehen, sind grundsätzlich die fiktiven Anschaffungskosten im Zeitpunkt des Vermietungsbeginnes als Abschreibungsbasis für die AfA heranzuziehen. In der Praxis lässt sich oft schwer nachweisen, ob eine Liegenschaft bereits einmal vermietet war und wie hoch die Abschreibungsbasis des Rechtsvorgängers war. In der bisherigen Verwaltungspraxis wurde daher zugelassen, dass für eine bereits einmal vermietete Liegenschaft trotzdem fiktive Anschaffungskosten anzusetzen sind, wenn zwischen der Aufgabe der Vermietung und der neuerlichen Vermietung mindestens 10 Jahre liegen. In leicht modifizierter Form wird diese Vereinfachung nun für alle ab 2026 beginnenden Vermietungen Gesetz: Einerseits ist es bei unentgeltlich erworbenen Gebäuden des Altvermögens nunmehr unbeachtlich, wenn der Rechtsvorgänger das Gebäude in der Zeit vor dem 1.1.2013 bereits vermietet hat; in einem solchen Fall wird also beim Rechtsnachfolger dennoch von einer erstmaligen Vermietung ausgegangen und damit der Ansatz fiktiver Anschaffungskosten ermöglicht. Andererseits wird nunmehr die Heranziehung der fiktiven Anschaffungskosten für die AfA als Wahlrecht ausgestaltet. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen für die fiktiven Anschaffungskosten erfüllt, waren diese fiktiven Anschaffungskosten bisher zwingend als AfA-Basis anzusetzen. Nunmehr werden sie nur auf Antrag des Vermieters herangezogen. Der Ansatz fiktiver Anschaffungskosten bringt nämlich nicht nur einen Vorteil (höhere AfA-Beträge), sondern auch einen Nachteil (nämlich beim späteren Verkauf des Grundstücks eine höhere ImmoESt). Daher soll nunmehr der Vermieter bei der erstmaligen Vermietung wählen können, ob er die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortsetzt oder die AfA von den fiktiven Anschaffungskosten beim (neuerlichen) Vermietungsbeginn ansetzt.
• Ergänzend wird nunmehr für die zwischen 2013 und 2025 bereits begonnenen Vermietungen gesetzlich die bisherige Verwaltungspraxis festgeschrieben, dass eine „erstmalige Vermietung“ auch angenommen werden kann, wenn zwischen der Beendigung der Vermietung durch den Rechtsvorgänger (bei der unentgeltlichen Übertragung des Gebäudes) und dem Beginn der neuerlichen Vermietung durch den nunmehrigen Gebäudeeigentümer ein Zeitraum von mehr als 10 Jahren liegt. Auch für diese Vermietungen sind die fiktiven Anschaffungskosten nicht mehr zwingend, sondern können vom Vermieter – bei Erfüllung der Voraussetzungen – gewählt werden.
• Bei Wohngebäuden die nach dem 31.12.2023 und vor dem 1.1.2027 fertiggestellt werden, kann die erweiterte beschleunigte Abschreibung geltend gemacht werden. Neu dazu ist, dass jetzt im Gesetz ausdrücklich die bisherige Verwaltungspraxis festgeschrieben wird, wonach die Möglichkeit, diese beschleunigte Gebäude-AfA geltend zu machen, objektbezogen zu verstehen ist. Daher steht sie pro Gebäude nur einmal zu. Das bedeutet, dass nach einer Liegenschaftstransaktion der Erwerber nicht mehr Anspruch auf eine erweiterte beschleunigte Abschreibung hat, wenn der Veräußerer die Liegenschaft bereits zur Erzielung von Einkünften genutzt hat und die erweiterte beschleunigte Abschreibung in Anspruch genommen hat.
• Depotübertragungen von einem Depot auf ein anderes Depot eines Steuerpflichtigen bei einer anderen depotführenden Stelle werden grundsätzlich als steuerpflichtiger Veräußerungstatbestand gesehen. Dies gilt sowohl für Depotüberträge im Inland als auch im Ausland. Um keine Besteuerung auszulösen, gibt es diverse Ausnahmetatbestände. Die Ausnahme für die Übertragung von Depots im Ausland ins Inland war bislang de facto unmöglich anzuwenden, da ausländische depotführende Stellen keine Anschaffungskosten nach österreichischem Steuerrecht an die neue inländische depotführende Stelle bekanntgeben konnten. Deshalb wird nun für Übertragung von Depots im Ausland ins Inland vereinfachend eingeführt: Wenn der Steuerpflichtige innerhalb eines Monats dem Finanzamt die steuerlichen Anschaffungskosten, die übertragenen Wirtschaftsgüter und die depotführende Stelle im Inland bekanntgibt, bleibt dieser Vorgang steuerneutral. Diese Vereinfachung gilt für Depotübertragungen ab dem 30.6.2026. Weist der Steuerpflichtige der neuen depotführenden Stelle die Anschaffungskosten nicht nach, werden diese pauschal festgesetzt.
• Im Gesetz wird nunmehr ausdrücklich festgehalten: Bei Renten aus Personen-Risikoversicherungen (insbesondere Unfall-, Invaliditäts-, Ablebens- oder Berufsunfähigkeitsversicherungen) ist als Gegenwert der kapitalisierte Wert der wiederkehrenden Bezüge (im Zeitpunkt des Eintrittes des Versicherungsfalles) anzusetzen. Das bedeutet: Erst wenn der kapitalisierte Wert der Rente von der Summe der tatsächlichen Rentenzahlung überstiegen wird, tritt Steuerpflicht ein. Es ist somit völlig unerheblich, wieviel der Versicherungsnehmer während der Ansparphase an Prämien bezahlt hat. Wird etwa ein Versicherungsvertrag für eine lebenslange Unfallrente abgeschlossen und tritt der Versicherungsfall schon ein, wenn zum Beispiel erst eine Versicherungsrate bezahlt wurde, so wird dennoch die Rente auf den Zeitpunkt des Eintritts des Unfalls kapitalisiert und besteht eine Steuerpflicht erst dann, wenn die Summe der laufend bezogenen Unfallrenten diesen kapitalisierten Betrag übersteigt.

Umsatzsteuer

Aufgrund der europäischen Rechtsprechung wurde die sogenannte Umsatzsteuer kraft Rechnungslegung im Geschäftsverkehr mit Endverbrauchern aufgelockert. Wird in einer Rechnung Umsatzsteuer fälschlich ausgewiesen und wird diese Rechnung nicht korrigiert, wird die Umsatzsteuer weiterhin aufgrund des Ausweises geschuldet, wenn die Rechnung an einen Unternehmer gerichtet ist. Dies unabhängig davon, ob der empfangende Unternehmer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, also etwa auch dann, wenn der empfangende Unternehmer die Leistung für seinen Privatbereich erwirbt. Ist der Rechnungsempfänger hingegen (ausschließlich) Verbraucher, so führt der falsche Ausweis nicht zu einer Umsatzsteuerschuld.

Sonstige Steuergesetze

• Für bestimmte Grunderwerbsteuer-Tatbestände (insbesondere unentgeltliche Erwerbe, Anteilsvereinigung, Umgründungen) konnte bisher die Grunderwerbsteuer in Raten entrichtet werden. Mit dem Abgabenänderungsgesetz wird diese Möglichkeit ersatzlos gestrichen.
• Werden innerhalb von sieben Jahren mindestens 75 % der Anteile an einer Gesellschaft auf einen neuen Gesellschafter übertragen, erfüllt dies zumeist sowohl den Grunderwerbsteuer-Tatbestand „Gesellschafterwechsel“ als auch (subsidiär) den Grunderwerbsteuer-Tatbestand „Anteilsvereinigung“. Schuldnerin der GrESt war bisher die Gesellschaft. Nunmehr soll gelten: Werden durch einen Vorgang 75 % der Anteile an einer Gesellschaft in der Hand einer Person vereinigt, soll stets diese Person auch Steuerschuldner der GrESt sein. Wird hingegen ein Gesellschafterwechsel für zumindest 75 % der Anteile verwirklicht, ohne dass eine einzige Person mindestens 75 % der Anteile in ihrer Hand vereinigt, soll die Gesellschaft Steuerschuldner bleiben.
• Die Grenze für die Zuständigkeit des Finanzamtes für Großbetriebe wird von EUR 10 Mio. ab 1.1.2026 auf EUR 12,5 Mio. erhöht.
• In Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht (BFG) ist es fortan möglich, Barauslagen, wie insbesondere Kosten für die Beiziehung von Sachverständigen, von einer Partei einzufordern, wenn diese durch die Verletzung ihrer Mitwirkungspflichten verursacht wurden.
• Für das Beschwerdeverfahren vor dem BFG bekommt auch das Finanzamt das Recht, eine mündliche Verhandlung zu beantragen. Diesen Antrag muss das Finanzamt im Vorlagebericht stellen.
• Eine Ausweitung der Tabaksteuer sowie des Tabakmonopols auf Nikotinbeutel und Liquids für elektronische Zigaretten soll mit 1.4.2026 in Kraft treten.

Zuletzt aktualisiert: 22. Dezember 2025

Im 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz werden weitreichende Änderungen im Mietrecht vorgenommen, welche als Mietpreisbremse fungieren sollen. Vertragliche Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen von Liegenschaften, bei denen das Mietrechtsgesetz Anwendung findet, werden damit stark beschränkt. Darüber hinaus wird die Valorisierung der gesetzlichen Preiserhöhungen begrenzt. Mit diesem Gesetz wird daher nicht nur in die Mieten des klassischen Altbaus eingegriffen, sondern auch in jene des Neubaus.

Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)

Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz gilt für alle Wohnungsmietverträge, die dem Mietrechtsgesetz (MRG), unabhängig vom Ausmaß der Anwendbarkeit des MRG (Teil-/Vollanwendungsbereich), unterliegen. Im Umkehrschluss gilt es für nicht dem MRG unterliegende Wohneinheiten (z.B. Ein-/Zweifamilienhaus) und Mietverträge über Geschäftsräume nicht. Zeitlich fallen grundsätzlich alle Mietverträge, welche nach dem 31.12.2025 abgeschlossen werden, in den Anwendungsbereich des MieWeG. Das MieWeG gilt nur für Mietverträge, in denen eine Wertsicherungsvereinbarung getroffen wurde. Es handelt sich nämlich nicht um eine generelle gesetzliche Wertsicherung, sondern um eine gesetzliche Begrenzung von Mietzinsanhebungen aufgrund einer vertraglich abgeschlossenen Wertsicherungsvereinbarung.
Wenngleich das MieWeG von sich aus keine Valorisierung begründet, so kann es dennoch als Valorisierungsklausel verwendet werden. Dies wird explizit im Gesetz festgehalten, sodass ein Verweis auf die Berechnungsbestimmungen des MieWeG eine zulässige Formulierung für eine Valorisierungsklausel eines zukünftigen Raummietvertrags (also nicht nur für Wohnungsverträge) ist. Achtung: Die Valorisierungsbeschränkungen sind allerdings auch auf Verträge anzuwenden die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden (sogenannte „Altverträge“) und zwar für alle Mieterhöhungen, die nach dem 1.1.2026 eintreten oder eingetreten wären. 

Die jährlichen Valorisierungen werden durch das neue Gesetz mehrfach beschränkt:

• zeitliche Beschränkung: Eine Wertsicherung darf nur noch einmal jährlich am 1. April durchgeführt werden. Wird ein Mietvertrag vor dem 1. April abgeschlossen, so kann die erste Valorisierung erst mit 1. April des dem Mietvertragsabschluss folgenden Jahr stattfinden.
• Höhe der Valorisierung: Die Mietzinserhöhung ist zweifach begrenzt: Zum einen mit der durchschnittlichen Erhöhung des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahrs und zum anderen wird jede Erhöhung, die größer als 3 % ist, nur zur Hälfte berücksichtigt. 

Achtung: Bei Wohnungsmietverträgen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, ist überdies die vertragliche Wertsicherung dadurch begrenzt, dass bei der Veränderung des Entgelts die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 für das Jahr 2025 höchstens mit 1 % und für das Jahr 2026 höchstens mit 2 % berücksichtigbar ist.

Bei der ersten Valorisierung eines Mietvertrags ist die Valorisierung der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex des Vorjahres nur anteilig zu berücksichtigen. Bei Altverträgen, die bereits valorisiert wurden, gilt als Vertragsabschlusszeitpunkt jener Monat, auf welchen sich die letzte Valorisierung bezogen hat. Eine Verringerung der maximalen Erhöhungsgrenze aufgrund des Überschreitens der 3 %-Grenze ist in einem ersten Schritt vorzunehmen, ehe der verringerte Anteil errechnet wird.

Die Inflationsanpassung darf nur für 9 Monate anteilig durchgeführt werden, da nur volle Monate in die anteilige Berechnung einfließen. Bei einem Abschluss am 1.3.2025 ist der erste volle Monat April 2025. Im Bereich der Altverträge, bei denen die letzte Valorisierung vor dem Jahr 2025 stattgefunden hat (= fingierter Vertragsabschlusszeitpunkt vor Jänner 2025), ist es möglich, die anteilige Valorisierung aus diesen Vorjahren für die Erhöhung am 1.4.2026 mitzunehmen.

Sieht ein Vertrag eine Wertsicherungsklausel vor, die einen Mieter schlechter stellen würde als das gesetzliche Berechnungsmodell, ist maximal die Erhöhung des gesetzlichen Berechnungsmodell vorzunehmen.

Bei gewissen Vertragsgestaltungen stellt eine vertragliche Valorisierungsklausel den Mieter besser als das gesetzliche Berechnungsmodell. Insbesondere im Falle einer hohen Schwellenwertregelung. Folgt man dem Gesetzeswortlaut, wäre eine Anhebung maximal mit der Veränderungsrate des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahrs möglich. Das würde dazu führen, dass Vermieter bei Schwellenwertregelungen möglicherweise die Valorisierung vertraglich nicht vorgesehenen, aber gesetzlich möglichen, aus den Vorjahren verlieren. Aus dem vorher angeführten Beispiel ist jedoch ersichtlich, dass eine Erhöhung über der durchschnittlichen Veränderungsrate des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahres durchaus möglich ist. 

Bei vertraglich vereinbarten Schwellenwertregelungen können also die gesetzlich erlaubten Steigerungsraten des durchschnittlichen VPI 2020 jener Jahre, in denen vertraglich keine Anhebung möglich war, bis zur nächsten vertraglichen und gesetzlich möglichen Erhöhung mitgenommen werden. In so einem Fall muss eine Parallelrechnung angestellt werden, die einmal die vertragliche Wertsicherungskurve samt Erhöhungsmöglichkeiten abbildet und – getrennt davon – das gesetzliche Berechnungsmodell. Damit darf der Mietzins zum erstmöglichen 1. April nach der vertraglichen Valorisierungsmöglichkeit um maximal jenen Prozentsatz erhöht werden, welcher laut dem gesetzlichen Berechnungsmodell möglich ist. Würde die vertragliche Erhöhung geringer als die gesetzlich vorgesehene ausfallen, begrenzt die vertragliche Erhöhung die maximale Erhöhung.

Der Mietvertrag kann am 1.4.2027 im Teilanwendungsbereich des MRG mit maximal 7,03 % bzw. im Vollanwendungsbereich mit maximal 5,17 % erhöht werden. Eine Mietzinsbeschränkung gemäß § 16 Abs 9 MRG sowie in förderrechtlichen Bestimmungen bleiben vom neuen MieWeG unberührt. Des Weiteren wird neu geregelt, wie mit Rückforderungsansprüchen aus unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen umzugehen ist. Für Altverträge, die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden, kann eine zu hohe Miete wegen einer unwirksamen Wertsicherungsklausel für maximal 5 Jahre und nur innerhalb von 3 Jahren ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs geltend gemacht werden. Für bereits beendete Mietverhältnisse, bei denen die Unwirksamkeit der Klausel erst nach der Beendigung dem ehemaligen Mieter zur Kenntnis gelangt, ist eine Rückforderung für 5 Jahre ab Beendigung des Mietvertrags innerhalb der 3-Jahresfrist möglich. Diese Bestimmung ist allerdings nur anwendbar, wenn die Wertsicherungsklausel nicht missbräuchlich im Zusammenhang mit einem Verbrauchervertrag abgeschlossen worden war.

Neuregelung der Valorisierung von Richtwerten und Kategoriebeträgen

Die Grundberechnungsformel für die Valorisierung der Richtwerte und Kategoriebeträge wird an jene des MieWeG angepasst, sodass jährlich die durchschnittliche Veränderungsrate des vorangegangenen Kalenderjahres des VPI 2020 maßgeblich für die jährliche Anpassung per 1. April ist. Diese Werte werden mit 1.4.2026 erhöht, jedoch ist die Erhöhung mit 1 % begrenzt. Die darauffolgende Valorisierung erfolgt am 1.4.2027 allerdings mit 2 % begrenzt. Ab der Valorisierung mit 1.4.2028 ist die Veränderungsrate des vorangegangenen Kalenderjahres des VPI 2020 maßgeblich, wobei bei einer Überschreitung der 3 %-Grenze nur die Hälfte berücksichtigbar ist. Die nun jährliche Valorisierung der Richtwerte und Kategoriebeträge stellt gegenüber dem bisherigen Zweijahresrhythmus einen deutlichen Nachteil für die Mieterseite dar. Ob dieser Gesetzesentwurf auch tatsächlich so beschlossen wird, bleibt – angesichts der sozialdemokratischen Intentionen – abzuwarten.

Sonstige Änderungen des MRG

Folgende sonstige Änderungen des MRG treten ab 1.1.2026 in Kraft:

• Ein Mietvertrag mit einem Fruchtnießer einer Wohnung (WE-Objekt) gilt künftig als Hauptmietvertrag und nicht mehr als Untermietvertrag.
• Die Mindestbefristungsdauer für die von einem Unternehmer als Vermieter abgeschlossenen Wohnungsmietverträge wird von 3 auf 5 Jahre erhöht. Ist ein Vermieter kein Unternehmer, bleibt es bei der Mindestbefristungsdauer 3 Jahren. Dies gilt für neu abgeschlossene Verträge ab dem 1.1.2026 und für vertraglich oder gesetzlich ab dem 1.1.2026 verlängerte Mietverträge. 
• Der Kostenersatz für Vertretungskosten im Außerstreitverfahren wird ab 1.1.2026 verdoppelt (EUR 800 in der Ersten Instanz und EUR 360 in der Zweiten und Dritten Instanz).