Aktuelle Änderungen im Zusammenhang mit Immobilien betreffen die Indexklausel bei Mietverträgen und die Qualifizierung in Neugebäude für die Aufstockung eines Altgebäudes.
Indexklauseln in Mietverträgen weiterhin gültig – Klarstellung durch den OGH
In den letzten Jahren sind einige Entscheidungen des OGH ergangen, aus denen abgeleitet werden konnte, dass die Klausel über die Indexanpassung der Miete in Wohnungs-Mietverträgen zwischen einem Unternehmer als Vermieter und einem Verbraucher als Mieter ungültig sei, außer eine Mieterhöhung in den ersten beiden Monaten wäre ausdrücklich ausgeschlossen worden. Eine solche Klausel würde nämlich gegen § 6 Abs 2 Z 4 Konsumentenschutzgesetz verstoßen und wäre daher insgesamt ungültig.
Nunmehr hat sich der OGH in einer im Juli 2025 ergangenen Entscheidung erstmals ausführlich mit dieser Problematik befasst. Der OGH stellt nunmehr klar, dass Indexklauseln in Mietverträgen weiterhin gültig sind. Es kommt nicht darauf an, dass die Mietzinsanpassung für die ersten beiden Monate ausgeschlossen worden ist. Die genannte Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 Konsumentenschutzgesetzes erfasst nämlich nur solche Verträge, die vom Unternehmer innerhalb von zwei Monaten zur Gänze erfüllt werden müssen. Auf die üblichen Wohnungs-Mietverträge ist diese Bestimmung des Konsumentenschutzgesetzes nicht anwendbar.
ImmoESt: Aufstockung eines Altgebäudes begründet Neuvermögen
Beim Verkauf eines Grundstücks ist es für die ImmoESt-Berechnung entscheidend, ob das Grundstück Altvermögen oder Neuvermögen darstellt. Ein Gebäude des Privatvermögens stellt grundsätzlich dann Altvermögen dar, wenn es vor dem 31.3.2002 erworben worden ist. Wurde ein Gebäude des Privatvermögens vom nunmehrigen Verkäufer errichtet, ist es auch dann Altvermögen, wenn er es vor dem 31.3.2012 auf vor dem 31.3.2002 angekauftem Boden (Boden des Altvermögens) errichtet hat. Nach dem 31.3.2012 errichtete Gebäude sind stets Neuvermögen.
Nun kann es aber vorkommen, dass ein Gebäude des Altvermögens aufgestockt wird (z.B. Errichtung eines Penthouses auf einem Altgebäude). Hierzu hat der VwGH nunmehr ausgesprochen: Wird ein Gebäude des Altvermögens nach dem 31.3.2012 um ein weiteres Stockwerk aufgestockt, dann stellt das neu errichtete Stockwerk Neuvermögen dar, während der Altbestand des Gebäudes Altvermögen bleibt.
Die Jahresabschlüsse von Kapitalgesellschaften, verdeckten Kapitalgesellschaften, Zweigniederlassungen ausländischer Kapitalgesellschaften und bestimmter Genossenschaften mit dem Bilanzstichtag 31.12.2024 müssen bis spätestens 30.9.2025 elektronisch beim Firmenbuch eingelangt sein. Grundsätzlich sind dazu die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaften verpflichtet. Daher sind diese auch Adressaten der Strafbestimmungen.
Allgemeine Bestimmungen zur Offenlegung
Die gesetzlichen Vertreter von Kapitalgesellschaften haben den Jahresabschluss und ggf. den Lagebericht nach seiner Behandlung in der Haupt- bzw. Generalversammlung, jedoch spätestens neun Monate nach dem Bilanzstichtag, gegebenenfalls samt Bestätigungsvermerk beim zuständigen Firmenbuch einzureichen. Weiters sind der Ergebnisverwendungsbeschluss und gegebenenfalls der Bericht des Aufsichtsrates vorzulegen. Alle Unterlagen sind grundsätzlich elektronisch zu übermitteln. Lediglich bei Kapitalgesellschaften mit einem Umsatz von bis zu EUR 70.000 ist die Einreichung in Papierform zulässig.
Als Kapitalgesellschaft gelten neben der AG und der GmbH auch kapitalistische Personengesellschaften (z.B. GmbH & Co KG) und die flexible Kapitalgesellschaft (subsidiär nach den GmbH-Regelungen). Entscheidend für die Zuordnung zu einer Größenklasse ist, dass zwei der drei Merkmale an den Abschlussstichtagen an zwei aufeinanderfolgenden Geschäftsjahren überschritten bzw. nicht mehr überschritten werden. Bei Um- oder Neugründungen treten die Rechtsfolgen bereits ein, wenn die Größenmerkmale am ersten Abschlussstichtag nach der Um- oder Neugründung vorliegen. Bei Abschlussprüfungen ist darauf zu achten, ob kurzfristig aus der Prüfungspflicht eine freiwillige Prüfung wird. Dafür ist eine neue Vereinbarung mit dem Wirtschaftsprüfer abzuschließen.
Kapitalgesellschaft
Bilanzsumme in EUR
Umsatzerlöse in EUR
Arbeitnehmer
Kleinst
< 450.000
< 900.000
10
Klein
bis 6.250.000
bis 12.500.000
bis 50
Mittelgroß
bis 25.000.000
bis 50.000.000
bis 250
Groß
> 25.000.000
> 50.000.000
> 250
Der Umfang der einzureichenden Unterlagen richtet sich nach der Größe der Gesellschaft:
Einzureichende Unterlagen
Kleinstkapitalgesellschaft
Kleine GmbH
Mittelgroße GmbH
Große GmbH; kleine + mittelgroße AG
Große AG
Bilanz
X *
X *
X *
X
X
Gewinn-und Verlustrechnung
X *
X
X
Anhang + Anlagespiegel
X *
X
X
X
Lagebericht
X ***
X
X
X
Bestätigungsvermerk
X **
X
X
X
Umlauf- bzw. Gesellschafterbeschluss über die Ergebnisverwendung
X **
X
X
X
Bericht des Aufsichtsrates
X
X
X
Nachweis über die Veröffentlichung des Jahresabschlusses auf der elektronischen Verlautbarungs- und Informationsplattform des Bundes (EVI)
X
* Verkürzung bzw. Verdichtung möglich; ** nur bei gesetzlichen Pflichtprüfungen (kleine GmbH + AR-Pflicht); *** bei Kleinst-AG
Firmenbucheinreichung – Neuerungen für den elektronischen Rechtsverkehr (ERV)
Seit 1.7.2022 sind die einzureichenden Jahresabschlussdaten auf elektronischem Weg in strukturierter Form an das Firmenbuch zu übermitteln. Diese können entweder als XML-Datei über FinanzOnline (FON) oder mittels ESEF erfolgen. Mit der Verordnungsnovelle, die am 1.3.2025 in Kraft getreten ist, wird FinanzOnline ab 1.1.2026 als Übermittlungsweg eingestellt. Jahresabschlüsse sind in der neuen Struktur JAb 4.0 zu errichten.
HINWEIS: Jahresabschlüsse zum 31.12.2024 dürfen noch unter Anwendung der bisherigen Struktur JAb 3.32 offengelegt werden. Soweit die Übermittlung in strukturierter Form nicht möglich ist, können die Unterlagen ausnahmsweise auch als pdf-Anhang eingebracht werden, wobei der Grund für die Unmöglichkeit anlässlich der Einreichung bekanntzugeben ist. Die Übergangsfrist für Übermittlung via FON endet am 31.12.2025.
Seit dem 1.3.2025 gibt es drei Arten, den Jahresabschluss / Konzernabschluss beim Firmenbuch einzureichen, unabhängig davon, ob dieser durch das vertretungsbefugte Organ eines Unternehmens oder einen beauftragten Steuerberater / Wirtschaftsprüfer eingereicht wird:
Kleine Unternehmen (Formblatt-Einreicher) können auf „justizonline.gv.at“ über ein neues Online-Formblatt die Formblattdaten manuell eingeben und direkt an das Firmenbuchgericht in strukturierter Version 4.0 übermitteln. Sie erhalten eine Eingangsbestätigung.
Weiters besteht die Möglichkeit, die XML-Datei mit Hilfe einer Übermittlungsstelle im elektronischen Rechtsverkehr (ERV) direkt beim Firmenbuchgericht einzubringen
Bei Verwendung einer eigenen Bilanzierungssoftware können exportierte JAb-Daten als XML-Datei über ein Online-Formular auf JustizOnline hochgeladen und strukturiert beim Firmenbuchgericht eingereicht werden.
MERKUR TIPP: Es empfiehlt sich, aufgrund der anfallenden Mehrarbeiten und der möglichen technischen Probleme die Einreichung wie bisher vorzunehmen. Die Übergangsfrist endet am 31.12.2025.
Konzernabschlüsse sind ebenfalls in strukturierter Form offenzulegen. Wird befreiend der ausländische Konzernabschluss veröffentlicht, stellt dies einen Ausnahmefall von der strukturierten Einreichung dar. Die Unterlagen können in diesem Fall als pdf-Anhang beim Firmenbuchgericht eingereicht werden. Wird ein Konzernabschluss gemäß IFRS aufgestellt, ist er im ESEF-Format zu veröffentlichen.
Vertreter österreichischer Zweigniederlassungen ausländischer Kapitalgesellschaften haben die Unterlagen der Hauptgesellschaft in deutscher oder englischer Sprache offenzulegen. Handelt es sich um eine große AG, so ist die Veröffentlichung auf der EVI-Plattform zu veranlassen. Der diesbezügliche Nachweis ist dem Firmenbuch offenzulegen. Der nach ausländischem Recht erstellte Jahresabschluss stellt insofern auch eine Ausnahme von der strukturierten Einreichung an das Firmenbuch dar. Befreiungstatbestand: Eine Veröffentlichung in Österreich kann unterbleiben, wenn die geforderten Unterlagen in Deutsch oder in einer in internationalen Finanzkreisen gebräuchlichen Sprache über das Business Register Interconnection System (BRIS) abrufbar sind. Durch eine einmalige Offenlegung im BRIS kann sich die ausländische Kapitalgesellschaft einiges an Aufwand ersparen.
Sanktionen bei verspäteter Offenlegung
Wer es dennoch nicht schafft, fristgerecht einzureichen, dem droht eine automatische Zwangsstrafe von mindestens EUR 700 pro Geschäftsführer (Vorstand) UND Gesellschaft (kleine Kapitalgesellschaften) sowie alle zwei Monate weitere automatische Zwangsstrafen, bis der Jahresabschluss beim Firmenbuch hinterlegt ist. Bei mittelgroßen Kapitalgesellschaften erhöht sich die Zwangsstrafe im ordentlichen Verfahren auf das Dreifache, also mindestens EUR 2.100 pro Organ und Gesellschaft; bei großen Kapitalgesellschaften auf das Sechsfache, also mindestens EUR 4.200 pro Organ und Gesellschaft. Bei Kleinstkapitalgesellschaften halbiert sich die Zwangsstrafe und beträgt EUR 350.
HINWEIS: Für die Fristeinhaltung ist das Einlangen bei Gericht relevant. Da es erfahrungsgemäß bei der elektronischen Einreichung in strukturierter Form (XML) durchaus zu Verzögerungen bei der Konvertierung oder aufgrund von Serverüberlastung kommen kann, empfiehlt es sich, einen ausreichenden Zeitpuffer einzuplanen.
Als erster Schritt zur Pensionsreform wurde vom Nationalrat im Juli 2025 die sogenannte Teilpension beschlossen. Die Teilpension soll das faktische Pensionsantrittsalter sowie die Beschäftigungsquote erhöhen. Damit einhergehend wird die Altersteilzeit und die Abfertigung Alt angepasst. Wir geben Ihnen einen Überblick über die kommenden Änderungen.
Teilpension
Anspruchsberechtigt sind ab 1.1.2026 jene Personen, welche die Voraussetzungen für eine der folgenden Pensionsarten erfüllen:
Korridorpension
Langzeitversichertenpension
Schwerarbeitspension
(reguläre) Alterspension
Als weitere Anspruchsvoraussetzung muss die derzeitige Arbeitszeit um mindestens 25 % bis maximal 75 % reduziert werden. Es muss jedenfalls weiterhin eine die Pflichtversicherung in der Pensionsversicherung begründende Tätigkeit vorliegen. Mehrere unselbständige Tätigkeiten für einen Dienstgeber sind dabei als Einheit zu betrachten. Bei der prozentuellen Arbeitsreduktion ist die verbleibende Arbeitszeit auf ganze Stunden aufzurunden. Der maßgebliche Beobachtungszeitraum für die Arbeitszeitreduktion ist das Beschäftigungsjahr vor dem Stichtag der Teilpension. Hat sich das Beschäftigungsausmaß im vorangegangenen Jahr verändert, so zählt das überwiegende Beschäftigungsausmaß. Gibt es kein überwiegendes Beschäftigungsausmaß, so ist vom letzten Ausmaß vor dem Stichtag auszugehen. Liegt keine Beschäftigung vor (z.B. Pflegekarenz / Bezug Arbeitslosengeld), wird von einer Normalarbeitszeit von 38,5 Wochenstunden ausgegangen.
HINWEIS: Aufgrund des weiterhin bestehenden Dienstverhältnisses gilt der Steuerpflichtige zwar als Pensionsempfänger, jedoch mit einem aktiven Einkommen. Daher erhält der Steuerpflichtige weiterhin den Verkehrsabsetzbetrag, das Werbungskostenpauschale sowie ggf. ein Pendlerpauschale.
Nicht mehr zulässig ist ein Antrag auf Teilpension dann, wenn bereits ein bescheidmäßig zuerkannter Anspruch auf eine Pension aus eigener Pensionsversicherung besteht bzw. während einer Wiedereingliederungsteilzeit.
Die Höhe der Teilpension wird nach den allgemeinen Regeln des Pensionsgesetzes errechnet und hängt unmittelbar mit dem Ausmaß der Arbeitszeitreduktion zusammen. Die errechnete fiktive Gesamtpension aus dem Jahr vor dem Stichtag des Teilpensionsantritts (laut Pensionskonto) wird entsprechend der Arbeitszeitreduktion wie folgt reduziert zur Auszahlung gebracht:
Ausmaß der Arbeitszeitreduktion
Anteil an der fiktiven Gesamtpension
25 bis 40 %
25 %
41 bis 60 %
50 %
61 bis 75 %
75 %
Zu beachten ist, dass bei der Teilpension eine Verminderung des Anspruchs bei Teilpensionsantritt vor dem Regelpensionsalter (sowie eine Erhöhung bei Teilpensionsantritt nach dem Regelpensionsalter) zum Tragen kommen. Wird eine Teilpension vor dem Regelpensionsalter angetreten, muss mit folgenden Abschlägen gerechnet werden:
Art der Pension
Abschlag pro Monat
Korridorpension
0,425 %
Langzeitversichertenpension
0,35 %
Schwerarbeitspension
0,15 %
Das Pensionskonto wird mit Ablauf des Kalenderjahres, in das der Stichtag der Teilpension fällt, für den der Arbeitszeitreduktion entsprechenden Teil des Gesamtkontos aus der die Teilpension resultiert endgültig geschlossen und mit dem verbleibenden Teil des Gesamtkontos weitergeführt.
Beispiel: Ein Arbeitnehmer geht in Teilpension mit 64 Jahren (Anspruch auf Korridorpension), Regelpensionsalter 65 Jahre, fiktive Gesamtpension EUR 2.000, Arbeitszeitreduktion 55 %.
Fiktives Pensionsguthaben
EUR 2.000
davon 50 % gekürzt wegen Arbeitszeitreduktion
-EUR 1.000
Zwischensumme
EUR 1.000
5,1 % Abschlag für Zeit vor dem Regelpensionsalter (0,425 % x 12)
-EUR 51
Höhe der Teilpension
EUR 949
ACHTUNG: Wenn die teilpensionsbeziehende Person vor Erreichen des Regelpensionsalters eine selbständige Erwerbstätigkeit aufnimmt, die zu einer Pflichtversicherung in der Pensionsversicherung führt, oder eine Erwerbstätigkeit ausübt, die ein Einkommen über der Geringfügigkeitsgrenze bewirkt, fällt die Teilpension für diesen Zeitraum zur Gänze weg. Darüber hinaus fällt die Teilpension weg, wenn die erforderliche Arbeitszeitreduktion innerhalb eines Kalenderjahres im Durchschnitt eines Kalendermonats unterschritten wird. Eine geringfügige Unterschreitung (weniger als 10 %) schadet nicht, solange diese nur höchstens in drei Kalendermonaten innerhalb des Jahres stattfindet.
Wird das Regelpensionsalter erreicht, muss die Teilpension von Amts wegen neu festgestellt werden. Für jeden Monat, in dem die Teilpension aus obigen Gründen weggefallen ist, ist diese um folgende Prozentpunkte pro Monat zu erhöhen:
Art der Pension
Zuschlag pro Monat
Korridorpension
0,40 %
Langzeitversichertenpension
0,40 %
Schwerarbeitspension
0,165 %
Änderungen bei der Abfertigung Alt
Nimmt ein Arbeitnehmer die Teilpension in Anspruch und hat Anspruch auf eine Abfertigung Alt, wird für die Berechnung der Höhe der Abfertigung (bei der künftigen Beendigung des Arbeitsverhältnisses) die vereinbarte wöchentliche Normalarbeitszeit des Arbeitnehmers herangezogen, welche vor Inanspruchnahme der Teilpension bestanden hat. Für die Berechnung des Abfertigungsanspruchs nach dem BUAG wird unterstellt, dass das Arbeitsverhältnis mit dem Ablauf des letzten Monats vor Inanspruchnahme der Teilpension als beendet gilt. Wird die Teilpension im Anschluss an eine Bildungsteilzeit, Wiedereingliederungsteilzeit oder diverser Pflegeteilzeiten in Anspruch genommen, gilt für Berechnungszwecke der Abfertigung die vereinbarte wöchentliche Normalarbeitszeit vor Antritt einer dieser Teilzeitmodelle.
Eine eigene Bestimmung regelt, dass ein Anspruch auf die Abfertigung Alt auch bei Selbstkündigung gegeben ist, wenn das laufende Arbeitsverhältnis durch den Arbeitnehmer aufgelöst wird, um im Rahmen eines Arbeitsverhältnisses zu einem anderen Arbeitgeber eine Teilpension in Anspruch zu nehmen.
Änderungen bei der Altersteilzeit
Der Bezug von Altersteilzeit war bislang bis zu fünf Jahre vor dem Regelpensionsalter möglich. Dies wurde nun angepasst, sodass eine Altersteilzeit nur noch maximal drei Jahre vor der Erfüllung der Anspruchsvoraussetzungen der Korridorpension bzw. vor Vollendung des Regelpensionsalters möglich sein wird. Diese Reduktion von fünf auf drei Jahre wird stufenweise, beginnend mit dem Ablauf des 31.12.2025, eingeführt. Die höchstzulässige Dauer der Altersteilzeitvereinbarungen, welche nach dem 31.12.2025 beginnen, wird dabei pro Kalenderjahr um ein halbes Jahr verringert. Für Altersteilzeitvereinbarungen, die mit 1.1.2029 beginnen, gilt daher erstmals die Höchstgrenze von drei Jahren. Die erforderliche Anwartschaft (arbeitslosenversicherungspflichtige Beschäftigung oder Ersatzzeiten) wird von 780 – stufenweise – auf 884 Wochen ebenfalls erhöht.
Personen, die eine Pensionsleistung beziehen oder die Anspruchsvoraussetzungen dafür erfüllen, sind von der Altersteilzeit ausgeschlossen. Davon sind längstens für ein Jahr oder bis zur Erfüllung der Anspruchsvoraussetzungen für die Korridorpension jene Personen ausgenommen, welche die Anspruchsvoraussetzungen für eine vorzeitige Alterspension wegen langer Versicherungsdauer erfüllen.
Eine Altersteilzeit mit 100 %-igem Aufwandsersatz für den Lohnausgleich und die anteiligen Sozialversicherungsbeiträge für den Arbeitgeber ab Erfüllung der Anspruchsvoraussetzungen für die Korridorpension ist nicht mehr möglich. Darüber hinaus wird der Aufwandsersatz für den Lohnausgleich inkl. Sozialversicherungsbeiträgen für die Jahre 2026 bis 2028 von 90 % auf 80 % herabgesetzt. Dies gilt für Vereinbarungen, deren Laufzeit ab dem 1.1.2026 beginnen.
Außerdem wurde die Berechnung des Altersteilzeitentgelts dahingehend geändert, dass Überstunden bzw. Überstundenpauschalen, die im Jahr vor Beginn der Altersteilzeit geleistet wurden, nicht mehr eingerechnet werden.
HINWEIS: Für Monate, in denen ein Altersteilzeitbezieher bei einem anderen Arbeitgeber (wenn auch nur geringfügig) beschäftigt wird, verliert er sein Altersteilzeitgeld und auch den Beitragsgrundlagenschutz für die Monate, in denen die Nebenbeschäftigung ausgeübt wird.
Ausgenommen davon sind jene Nebenbeschäftigungen, welche bereits im Jahr vor Antritt der Altersteilzeit regelmäßig bei anderen Arbeitgebern ausgeübt wurden. Es kann allerdings ein Arbeitnehmer, der mehrere Dienstverhältnisse hat, nur mit einem Arbeitgeber eine Altersteilzeitvereinbarung schließen.
Der 30. September ist ein wichtiger Stichtag für Jahresabschlüsse und Steuererklärungen des vorangegangenen Jahres, Herabsetzungsanträge oder Abschlagszahlungen für das laufende Jahr.
Vermeidung von 3,53 % Anspruchszinsen für Steuernachzahlungen 2024
Ab 1. Oktober 2025 kommt es für Nachzahlungen aus der Einkommen- und Körperschaftsteuer des vorigen Kalenderjahres zur Verrechnung von Anspruchszinsen von 3,53 %. Um diese zu vermeiden, empfiehlt es sich, je nach Höhe der Nachzahlung frühestens zum 30.9.2025 eine freiwillige Anzahlung in Höhe der zu erwartenden Steuernachzahlung zu leisten. Anspruchszinsen unter EUR 50 werden nicht vorgeschrieben (Freigrenze). Bei Guthaben aus der Veranlagung 2024 (auch aus der Umsatzsteuerveranlagung) werden Anspruchszinsen gutgeschrieben.
MERKUR TIPP: Die Nachzahlung einer USt-Restschuld aufgrund einer Umsatzsteuerjahreserklärung sollte zur Vermeidung von finanzstrafrechtlichen Problemen umgehend entrichtet werden, jedenfalls aber binnen Monatsfrist ab Einreichung der Jahreserklärung (= konkludente Selbstanzeige).
Herabsetzung der Einkommen- und Körperschaftssteuervorauszahlungen 2025 beantragen
Bis zum 30.9.2025 ist es möglich, die Einkommen- sowie Körperschaftsteuervorauszahlungen für das laufende Jahr sowohl herabsetzen zu lassen als auch entsprechend vorliegender Berechnungen oder Schätzungen zu erhöhen.
Firmenbuch - Offenlegung des Jahresabschlusses 31.12.2024
Die für die elektronische Übermittlung von Jahresabschlussdaten bestehenden Formvorschriften wurden kürzlich geändert (siehe Beitrag "Offenlegung von Jahresabschlüssen"). Seit 1.3.2025 bestehen neue Anforderungen hinsichtlich der Struktur (JAb 4.0) und des Einbringungsweges (nicht mehr FON). Allerdings wurde eine Übergangsfrist gewährt, sodass Jahresabschlüsse zum 31.12.2024 noch, wie in den Vorjahren, strukturiert nach der Version JAb 3.32 über FON eingereicht werden können.
Login zu FinanzOnline
Ist nur noch mittels 2-Faktor-Authentifizierung oder ID Austria möglich.
